ความเข้าใจเบื้องต้นเกี่ยวกับ “ค่าโอนบ้าน” และภาระภาษี
ค่าโอนบ้าน คือ ค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นเมื่อต้องโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งภาระนี้แบ่งออกเป็นหลายประเภท โดยบางรายการเป็นหน้าที่ของผู้ขาย และบางส่วนเป็นของผู้ซื้อ
อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีหลักที่เกี่ยวข้องมีดังนี้:
- ค่าธรรมเนียมการโอน (2%): คำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดินหรือราคาซื้อขายจริง (ใช้ราคาที่สูงกว่า)
- ค่าอากรแสตมป์ (0.5%): ชำระในกรณีที่ไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ค่าจดจำนอง (1%): กรณีขอสินเชื่อบ้าน ต้องจดจำนองกับสำนักงานที่ดิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ภาระของผู้ขาย คิดตามอัตราก้าวหน้าและระยะเวลาการถือครองทรัพย์
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%): กรณีผู้ขายถือครองทรัพย์สินไม่เกิน 5 ปี หรือขายเพื่อการค้า
ตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่าย
การคำนวณค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านหรือคอนโดในปี 2568 โดยใช้ราคา 1,000,000 บาท เพื่อให้เห็นภาพการคำนวณอย่างชัดเจน
| รายการ | อัตราคิดคำนวณ | ราคา/วงเงิน (บาท) | จำนวนเงินที่ต้องจ่าย (บาท) |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน (2%) | 2% ของราคาประเมิน | 1,000,000 บาท | 1,000,000 × 2% = 20,000 บาท |
| ค่าจดจำนอง (1%) | 1% ของวงเงินกู้ | 1,000,000 บาท | 1,000,000 × 1% = 10,000 บาท |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) | 3.3% ของราคาขายหรือประเมิน | 1,000,000 บาท | 1,000,000 × 3.3% = 33,000 บาท |
| ค่าอากรแสตมป์ (0.5%) | 0.5% ของราคาขายหรือประเมิน | 1,000,000 บาท | 1,000,000 × 0.5% = 5,000 บาท |
ใครจ่ายค่าอะไร? หน้าที่ของผู้ซื้อและผู้ขาย
ในทางปฏิบัติ ค่าใช้จ่ายต่างๆ สามารถตกลงกันได้ระหว่างคู่สัญญา แต่โดยทั่วไปแล้วจะมีแนวทางดังนี้:
- ค่าธรรมเนียมโอน: แบ่งกันคนละครึ่ง หรือแล้วแต่ตกลง
- ค่าจดจำนอง: ผู้ซื้อรับผิดชอบ
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ และ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ผู้ขายรับผิดชอบ
- ค่าอากรแสตมป์: ผู้ขายรับผิดชอบ หากไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
มาตรการภาครัฐ ปี 2568 โอกาสประหยัดหลายหมื่น
เพื่อกระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ภาครัฐมีมาตรการช่วยเหลือที่น่าสนใจสำหรับปี 2568 ได้แก่:
- ลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
- แนวโน้มลดอัตราดอกเบี้ย ช่วยให้สินเชื่อบ้านถูกลง
- การต่ออายุมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90%
- สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจากรัฐ เช่น
- สินเชื่อบ้าน Happy Home (ธอส.) ดอกเบี้ยคงที่ 3% นาน 5 ปี
- Life Begins with GHB ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.70%
- สินเชื่อบ้านออมสิน สบายใจ ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.89%
ขั้นตอนสำคัญที่ต้องรู้ก่อนซื้อบ้านหรือคอนโด
- เตรียมเอกสาร: ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วน เช่น สำเนาโฉนด สัญญาจะซื้อจะขาย หนังสือยินยอม ฯลฯ
- การชำระเงินและยื่นกู้สินเชื่อ: หากกู้ธนาคาร ต้องจัดเตรียมเอกสารด้านการเงิน เช่น สลิปเงินเดือน สเตทเมนต์
- จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน: เป็นขั้นตอนสำคัญที่ทำให้การซื้อ-ขายสมบูรณ์ตามกฎหมาย
- ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และควรพิจารณาขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ
สำหรับผู้ที่มีค่าใช้จ่ายฉุกเฉินช่วงซื้อบ้าน บัตรกดเงินสด KTC PROUD ก็อาจเป็นทางเลือกช่วยเสริมสภาพคล่องได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดตามรายได้
เมื่อเรามีรายได้ต่อเดือน การคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระจะช่วยให้ทราบว่าคุณสามารถกู้เงินซื้อบ้านหรือคอนโดได้ในวงเงินประมาณไหน โดยทั่วไป สถาบันการเงินจะพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระที่ 30-40% ของรายได้ต่อเดือน ดังนี้:
| รายได้ต่อเดือน | ความสามารถในการผ่อน | วงเงินกู้ที่เป็นไปได้* |
|---|---|---|
| 15,000 บาท | 4,500-6,000 บาท | 500,000-700,000 บาท |
| 25,000 บาท | 7,500-10,000 บาท | 800,000-1,200,000 บาท |
| 35,000 บาท | 10,500-14,000 บาท | 1,200,000-1,700,000 บาท |
| 50,000 บาท | 15,000-20,000 บาท | 1,800,000-2,400,000 บาท |
| 70,000 บาท | 21,000-28,000 บาท | 2,500,000-3,400,000 บาท |
*หมายเหตุ: วงเงินกู้คำนวณโดยประมาณ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน
วิธีคำนวณเงินผ่อนบ้านหรือผ่อนคอนโด
การคำนวณเงินผ่อนบ้านหรือคอนโดที่ต้องจ่ายต่อเดือนนั้นสามารถทำได้ง่ายๆ โดยใช้สูตรพื้นฐานนี้
สูตรการคำนวณดอกเบี้ยคงที่
- เงินต้น x อัตราดอกเบี้ย x จำนวนปี = ดอกเบี้ยทั้งหมด
- (เงินต้น + ดอกเบี้ยทั้งหมด) / จำนวนงวด = เงินผ่อนชำระต่อเดือน
ตัวอย่างการคำนวณ:
หากวงเงินกู้เป็นจำนวน 2 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 3% และระยะเวลา 30 ปี
- คำนวณดอกเบี้ยทั้งหมด:
2,000,000 x 3% x 30 ปี = 1,800,000 บาท - คำนวณเงินผ่อนชำระต่อเดือน:
(2,000,000 + 1,800,000) / 360 งวด = 10,555 บาท
ค่างวดประมาณ 10,600 บาท
การเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดตามรายได้
ผู้ที่มีรายได้ 25,000 บาทต่อเดือน จะสามารถกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดได้ในวงเงินประมาณ 800,000 – 1,200,000 บาท โดยค่างวดจะอยู่ที่ประมาณ 7,500 – 10,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับการผ่อนชำระและอัตราดอกเบี้ยที่แต่ละสถาบันการเงินกำหนด
การคำนวณและการประเมินความสามารถในการผ่อนชำระนี้จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้ว่า ควรเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดในระดับราคาที่เหมาะสมกับรายได้ของตัวเองได้อย่างมีประสิทธิภาพ.
การซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องมีการวางแผนและเตรียมตัวอย่างรอบคอบ การทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ สิทธิประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ และขั้นตอนสำคัญต่างๆ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจและดำเนินการได้อย่างมั่นใจ หากมีข้อสงสัยเพิ่มเติม ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อขอคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ
